どの銀行で住宅ローンを組むべきか！？徹底解剖！！（2020年7月）

どうも、ぱとかわいです

僕は来年（2021年）2月に新居へ引っ越します

新築マンションを購入しまして
ローン返済に追われる道を自ら選びましたw

さて
この夏にどの銀行でローン契約するか決める必要があります

• 三井住友銀行
• 住信SBIネット銀行
• 三井住友信託銀行

以上、3行と相談した結果
「三井住友信託銀行」で住宅ローンを組むことに決めました

「金利」はもちろんですが
それ以外にも検討した要素がありますので
是非ご参考になればと思います

相談しに行った順番で銀行を紹介し
「決め手ポイント」
「銀行出身者の視点」
でご説明できればと思います

三井住友銀行

まずは「三井住友銀行」へ相談に行きました

良かった点

マンション購入の不動産会社が
「三井住友銀行」と「三井住友信託銀行」で提携ローンがあり
物件相談時には事前審査の手続きを済ましている状態でした

するとある日

と担当の方から連絡があり
こちらから電話せずして相談日を設定できました

良かったのは…これぐらいでしたw

悪かった点

金利

まず金利ですが
結論として3行で一番高い金利でした

変動金利で0.475％
（基準金利▲年2.0％）

正直ネットで出ている金利以上の低い金利の提案はなかったです

にもかかわらず
徐々に金利を下げる提案の形式で
僕の心の中では

という感想しか残りませんでした

まぁ僕も元銀行員なので
少しでも高い金利で成約したいという想いは分かるのですが
時間の無駄でした

「８大疫病保証付住宅ローン」をやたら薦めてくる

どの住宅ローンも「団体信用生命保険」には加入必須で
これは契約者が死亡か高度障害状態に陥った際
ローン残高が免除になるという保険です
（銀行負担で契約者による負担は一切ありません）

「8大疫病保証付住宅ローン」とは
更に保証内容に拡充させた追加プランです

三井住友銀行の場合
住宅ローンの金利に+0.3％で加入できます

これ僕はいらんと思ってます

日本では2人に1人ががん発症、3人に1人ががんで死亡と言われてます
銀行員もその説明を強調してきます

ただ
何歳の時に発生している確率なん？
が非常に重要だと思います

僕は35年のローンを組みますので
通常返済だけでも70歳前には完済します
※25年返済計画でプランニングしてるので60歳前に完済目指します

ということは
がんの発症比率を年齢別に調べないと意味ないですよね？

保険比較サイト「Will Navi」によると

これみると僕がローン完済までに
がん発生率は7％ということになります

住宅ローン金利＋0.3％ということは
仮に4,000万円を35年で住宅ローンを組んだ場合

	金利	毎月返済額	完済まで総返済額
8大保証なし	0.475%	103,392円	43,424,640円
8大保証あり	0.775%	108,768円	45,682,560円
		▲5,376円	▲2,257,920円

これは僕個人の感覚ですが
発生率7%のリスクに200万円以上の保険加入は高いと感じました

若いうちに発症した場合はローン残高が多くメリットありますが
発症率が高まる高齢の頃には完済近くになっており
保険のメリットを感じることはほとんどありません

また途中解約はできないため
若いうちのみ加入というのが出来ないのもデメリットです

取り立てた魅力がない

僕の給与振込口座が三井住友銀行であることから
何かにつけ

いや、いらんし…

これだけネットが発達して
ネット銀行でほとんど手続きできるため窓口に行く必要は一切なしです

また
銀行で資産運用の相談は絶対に避けましょう
高い手数料の金融商品を販売されてカモにされるだけです

だって
僕が銀行員の時してましたもんw

これだけ住宅ローン金利が低くなっているので
合わせ技で手数料を稼がなければ銀行は儲からないのが背景にあります

住信SBIネット銀行

次に自分で申し込んだ
「住信SBIネット銀行」へ相談に行きました

良かった点

話が端的で早い

これは三井住友銀行と真逆でしたw

元銀行員と申込書で分かっていることもあり
話がテキパキと早いです
相談時間が三井住友1時間超に対して、SBIは30分ほどでしたw

また金利も一発でその時の最低金利を提示してくれて
変動金利で0.410％でした

保証内容充実

他と大きく異なる保証内容も魅力的でした
大きく2つあります

まずは
「全疫病保証」です

他行は、先ほど三井住友で記載したように（三井住友信託も同様）
「住宅ローン金利+上乗せ〇〇％」
という形で８大疫病保証を追加オプションにする仕組みでした

ところが、SBIの場合は
無償で加入できます

仕組みが少し異なり
他の銀行はがんなど発覚した時点でローン免除となりますが
就業不能状態の期間が設定されています

他の銀行はここを突いてきて
「うちは発覚した時点で免除ですから、うちの方が良いですよ」と言いますが
正直、コストかけずに保証のあるSBIの方がメリットあると感じました

次に
「団体生活保証保険」です

いわゆる損害保険で
保証内容は以下の通りです

保証範囲などは「住信SBIネット銀行」のサイトでご確認ください

もしもの交通事故の際などに役立ちそうですね
これも全て無料で加入できるのは非常に魅力的でした

悪かった点

「大阪市新婚・子育て世帯向け分譲住宅購入融資利子補給制度」が使えない

大阪市では

• 新婚世帯（夫婦共に40歳未満で婚姻届出後5年以内世帯）
• 子育て世帯（小学校6年生以下の子供がいる世帯）

いずれかに該当しその他の条件（初めての住宅取得や年収条件）に該当すれば
年間最大10万円×5年間＝50万円の利子補給を受けることができます

僕は2歳の娘がいるので対象になります

しかし

SBIは指定金融機関に該当しておらず
この利子補給を受けることができません

これは結構大きかったです
（普段払っている税金の恩恵是非あやかりたいですよねw）

内容については大阪市のHPをご参照ください

三井住友信託銀行

最後に三井住友信託銀行へ相談に行きました
結果ここに決めることになりました

良かった点

金利が最も低い

結果お前も金利か！！って言われそうですが
その通りですw

最初に提示金利が0.425％（▲2.05％）
この時点でSBIには負けている状態でしたが

更に「家計応援プラン」というものがあり
更に▲0.03％となり
結果0.395％となりました

条件は

1. 投資信託自動購入
2. NISAまたはジュニアNISA口座開設
3. ダイナースクラブカード加入

HP上ではこれしかありませんでしたが
他にも証券口座開設などあり、無駄なコストなしで対象となることができました

昔銀行で勤めていた僕からしたら
なんだか嬉しい反面切なくなりました
（住宅ローンではほとんど儲けないよな…）

借入4,000万円、借入期間35年で試算した場合

	三井住友信託	住信SBI	三井住友
金利	0.395%	0.410%	0.475%
毎月返済額	101,988円	102,251円	103,392円
総返済額	42,834,960円	42,945,420円	43,424,640円
		▲110,460円	▲589,680円

SBIとの差はほんのわずかに見えますが
「大阪市新婚・子育て世帯向け分譲住宅購入融資利子補給制度」の
50万円がプラスされますので、実質SBIが一番返済額が増えてしまいます

子育てサポートサービス「ベビさぽ」

「ベビさぽ」とは
子供を出産後、1年間のみ更に▲0.1%の優遇が適用される特典です

ローン契約前の子供には適用されませんが
僕も今後2人目の子供を検討してますので対象となる可能性があります

他にも子育て応援クーポンがもらえたりします

ただ難点も一つあって
適用条件に「ジュニアNISA」加入が必須となってます

ジュニアNISAはまた別記事でアップしますが
めちゃくちゃ便利なツールです
しかも2024年に廃止となる制度なのでうまく使った方が良いです

にも関わらず三井住友信託の対象となっている
ジュニアNISAの商品ラインナップがしょぼいので
僕は子供が産まれても申込するかは現時点でわかりません

悪かった点

三井住友信託に決めはしましたが
微妙な点ももちろんありました

まずは上述の「ジュニアNISA」

そして「８大疾病保証付」
三井住友信託は金利上乗せ0.2%でした
（僕は加入しません）

まとめ

それぞれの銀行で良かった点、悪かった点がございましたが

僕の借入条件は
「金利重視」「保証追加不要」であることから

• 最低金利0.395％
• 大阪市新婚・子育て世帯向け分譲住宅購入融資利子補給制度

の２点が決め手となり三井住友信託銀行での借入に決めました

無償の保証内容があるSBIも良かったのですが
そもそも保証追加不要が根本にあるのでやめておきました

以上、住宅ローン借入を検討している方の参考になればと思います

それでは